Der Vermieter trägt künftig die Maklerkosten

Endlich bezahlt den Makler derjenige, der ihn beauftragt

Von helmut.agnesson

Im Anschluss an die Bundestagswahlen 2013 haben die großen Parteien SPD und CDU/CSU auf ihrem Weg zur Großen Koalition eine von den meisten WählerInnen als Überraschung aufgenommene Entscheidung getroffen: Die Maklerkosten soll in Zukunft der Vermieter und nicht mehr der Mieter tragen. Das ist eine große Veränderung im Mietrecht, stellt aber letztendlich nur die Bezahlung der Maklerdienstleistung auf dieselbe rechtliche Grundlage wie so gut wie jedes andere Handelsgeschäft. Denn bislang bezahlte nicht der Auftraggeber des Maklers die Courtage, sondern der nur in einer konstruierten Geschäftsbeziehung zu diesem stehende Mieter. Eine Ausnahme bestand lediglich in den seltenen Fällen, dass der angehende Mieter selbst einen Wohnungsmakler mit der Wohnungssuche beauftragt hatte. Das kommt bei Umzügen in eine andere Stadt durchaus vor, ist aber kaum als Norm zu bezeichnen.

Was leistet der Makler bei Mietwohnungen?
Dass der Makler alleine den Abschluss eines Mietvertrages vornimmt, kommt selten vor. Vielmehr trifft er zumeist nur eine Vorauswahl der Mietinteressenten, aus welchen der Besitzer den tatsächlichen neuen Mieter auswählt. Der Makler zeigt Interessenten die angebotene Wohnung und überprüft, ob diese zum vom Besitzer angegebenen Mieterprofil passen. In den meisten Fällen müssen die potentiellen neuen Mieter, nachdem der Makler sie in die engere Auswahl genommen hat, einen weiteren Besichtigungstermin mit dem Vermieter wahrnehmen, wonach dieser die endgültige Entscheidung für den Abschluss des Mietvertrages vornahm. Wenige weitab von der zu vermietenden Wohnung lebende Vermieter nehmen von der persönlichen Inaugenscheinnahme des Wohnungsbewerbers Abstand und verlassen sich voll und ganz auf den Makler oder auf eine Verwaltung. Die Wohnungsverwaltung darf übrigens für von ihr verwaltete Wohnungen keine Maklercourtage berechnen, was durch die formale Aufteilung in zwei scheinbar voneinander unabhängige Unternehmen – die nicht selten "zufällig" im selben Gebäude residieren – gerne umgangen wird. Wenn Vermieter die Maklergebühren bezahlen müssen, werden sie ein derartiges Geschäftsgebaren mit Sicherheit nicht unterstützen.

Wird das Vermieten für Vermieter teurer?
Der Vermieter muss künftig die Maklerkosten tragen, wenn er einen solchen beauftragt. Die meisten Wohnungsvermieter werden wohl eher die gesamte Arbeit mit der Vermietung selbst übernehmen und auf die Dienstleistung des Maklers verzichten. In anderen Fällen werden Besitzer größerer Wohnhäuser oder mehrerer Wohnungen erfolgreich mit dem Immobilienmakler eine Verringerung der Courtage vom gesetzlich zulässigen Höchstwert (zwei Monatsnettomieten – also ohne Betriebskosten – zuzüglich Mehrwertsteuer) aushandeln. In jedem Fall sind Vermieter künftig stärker an einer geringen Fluktuation ihrer Mieterschaft interessiert, denn jeder Auszug mitsamt der damit verbundenen Neuvermietung kostet sie Arbeitszeit oder das Maklerentgelt. Das gilt nicht für alle von einer Wohnungsverwaltung betreute Wohnungen, da diese für die Vermittlung neuer Mieter kein zusätzliches Entgelt berechnet – falls der Vermieter ihr die entsprechende Aufgabe überlässt und sich den Abschluss neuer Mietverträge nicht selbst vorbehalten hat.

Vorteile für Mieter, Verluste für Makler
Die Neuregelung der Maklerentgelte für die Vermittlung von Mietwohnungen im Koalitionsvertrag 2013 führt für umziehende MieterInnen zu spürbaren Einsparungen, da diese keine Maklerkosten mehr zu tragen haben. Angesichts der ohnehin zu zahlenden Umzugskosten, der Kaution und der zumeist für mindestens einen Monat anfallenden doppelten Miete stellt diese Einsparung eine wesentliche Erleichterung des Wohnungswechsels dar. Vermieter haben zwar in Zukunft höhere Kosten, wenn sie weiterhin einen Makler mit der Einleitung der Vermietung beauftragen. In vielen Fällen werden sie jedoch die Vermietung alleine vornehmen, so dass ihnen anstelle höherer Kosten ein erhöhter Arbeitsaufwand entsteht. Zu nennenswerten Verlusten führt die neue Regelung hingegen bei Maklern. Diese erhalten deutlich weniger Aufträge als heute und müssen größeren Vermietern Rabatte einräumen, wenn sie diese nicht als Auftraggeber verlieren wollen. Die heute noch bestehende Praxis, dass Wohnungsbesitzer befreundeten Maklern als Gefälligkeit die ersten Kontakte mit Wohnungsinteressenten überlassen, da sie die Maklertätigkeit nichts kostet, ist endlich beendet. Das gilt auch für den beliebten Trick, dass zwei befreundete Immobilienunternehmer ihre eigenen oder die von ihnen verwalteten Wohnungen gegenseitig vermakelten und auf diese Weise – rechtlich korrekt, aber dem Gesetzessinn nach fragwürdig und moralisch ganz sicher unfair – das Verbot der Berechnung einer Courtage für eigenen oder verwalteten Wohnraum aushebelten.